Pour les prochaines années, quelles sont les dispositions de la loi SRU qui devraient générer le plus de conséquences pour les copropriétaires ?

Certaines dispositions ont été reprises largement par la presse technique alors que paradoxalement l'une des plus importantes quant à ses conséquences est passé presque inaperçue.

Ainsi, l'article 81 qui introduit l'article 49 de la loi prévoit que les règlements de copropriété devront être adaptés dans les cinq ans suivant la promulgation pour intégrer les modifications législatives intervenues depuis leur établissement. Cela signifie, en clair, que d'ici au 13 décembre 2005, la majorité des règlements de copropriété devront être mis en harmonie. S'agissant d'une obligation légale, il appartient au syndic de mettre d'office la question à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales pour procéder à l'adaptation des règlements de copropriété.

Quelles sont les nouvelles dispositions concernant les copropriétaires ?

Les importantes analyses et la complexité des nouvelles dispositions, et la sévérité des sanctions dans certains cas, génèrent les concours des professionnels compétents. L'article 74 de la loi SRU repris dans le code de la construction et de l'habitation par l'article L 111-6-1, interdit trois hypothèses de division :
- La division par appartement d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou déclarés insalubres ou comportant pour le quart au moins des locaux classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948. Cette interdiction figurait déjà dans la loi du 4 avril 1953 modifiée.
- Les divisions d'immeubles en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitable inférieurs à 14m² et 33 m² ou non dotés d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostic amiante en application de I'article L 13I1-.I du code de la santé publique, et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-9.
- Les divisions par appartement d'immeubles de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées. Il y a lieu de retenir l'importance des sanctions, s il y a vente, location ou mise à disposition des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division interdite : deux ans de prison et 76224,51 € (500 000 F) d'amende, alors que la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions est loin d'être évidente justifiant quelques clarifications, notamment sur les points suivants. Si les deux critères de surface doivent être respectés, quelle est la nature des surfaces à déterminer : Carrez ? habitable ? utile ? La réponse de bons sens serait de retenir la superficie privative de la loi Carrez du 18 décembre améliorant la protection des acquéreurs des lots de copropriété repris dans l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété. Ce qui signifierait que seuls les planchers des parties des locaux d'une hauteur supérieure à 1,80 m seront pris en compte.

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