Quelle est la mission de l'expert pour la mise en œuvre de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Les modifications à apporter aux règlements peuvent être approuvées à la seule majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
L'expert doit proposer d'effectuer la mise en conformité des règlements de copropriété en transposant dans le règlement, les dispositions impératives de la loi en remplacement de toutes les dispositions contraires ; à savoir tout ce qui concerne l'organisation obligatoire de la copropriété : assemblées générales, règles de majorité, pouvoirs du syndicat et mission du syndic, reddition des comptes, définition des droits et devoirs de chaque copropriétaire relativement à la jouissance de son lot et de ses obligations spécifiques à l'égard de la collectivité dont il est membre. L'expert peut proposer également les mises en conformité des états descriptifs de division, les clauses relatives à la répartition des tantièmes de charges ou des parties communes, les modificatifs aux états descriptifs de division en régularisation des annexions sauvages des parties communes et en conséquence, l'adaptation consécutive de la répartition des charges.

Rappelons que tous les lots composites doivent être rétablis en conformité avec l'article 71 du décret du 14-10-1965. La jurisprudence a proclamé la nullité d'un certain nombre de clauses qui se retrouveront dans de nombreux règlements, parce que contraires à la destination de l'immeuble : clauses de solidarité et de non concurrence, interdiction de diviser un lot, autorisation d'exécuter des travaux affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans l'aval du syndicat, clauses d'agrément ou de préférence en cas de vente d'un lot, etc…
Bien entendu, on doit procéder à ces démarches d'exclusion de clauses abusives avec énormément de précaution pour ne point porter atteinte aux droits préexistants des copropriétaires.
Concernant l'adaptation de la répartition des charges, si les quotes-parts des parties communes représentatives du droit de propriété, librement déterminées, demeurent intangibles, il en va différemment lorsque les répartitions des dépenses d'entretien ou de services et d'équipements ne s'effectuent pas en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot.