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LA LOI AURILLAC SUR LES VENTES A LA DECOUPE
La loi dite Aurillac a été publiée au Journal officiel du 14 juin. Elle comporte 5 articles.
Un nouveau droit de préemption pour les ventes en bloc
Aux deux droits de préemption existant dans les rapports locatifs d’habitation (congé pour vente en fin de bail, art.15 de la loi de 1989 et vente qui suit la division d’un immeuble par lots, art.10 de la loi du 31 décembre 1975), la loi nouvelle en ajoute un troisième. Il concerne la vente en bloc, définie comme la vente d’un immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Le texte vise les immeubles d’habitation ou mixte de plus de 10 logements et conduit à l’alternative suivante : - l’acquéreur s’engage à proroger les baux d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre au locataire de disposer du logement pour 6 ans (à compter de la signature de l’acte de vente) : le nouveau droit de préemption ne s’applique pas. L’acte de vente doit alors contenir la liste des locataires concernés par l’engagement de l’acquéreur. - L’acquéreur ne prend pas cet engagement : le vendeur doit suivre la procédure de l’article 10-1 qui ouvre le droit de préemption au locataire. Procédure de vente
Le bailleur doit notifier au locataire le prix de vente de l’immeuble en bloc et du lot qu’il occupe. Il doit joindre à sa notification un projet de règlement de copropriété et un diagnostic technique établi par un diagnostiqueur indépendant. La notification doit reproduire le A de l’article 10-1. Cette notification est imposée à peine de nullité de la vente en bloc. La notification vaut offre de vente pendant 4 mois. Le locataire a deux mois pour réaliser l’acte de vente à compter de sa réponse (4 mois en cas de demande de prêt). Si le vendeur vend les lots à un prix moindre, le notaire doit notifier au locataire les conditions et prix de cette vente (si le vendeur ne l’a pas fait) et en reproduisant à nouveau le A de l’article 10-1. Le locataire dispose d’un délai plus court, d’un mois, pour se porter acquéreur. S’il accepte, il a deux mois pour réaliser la vente (4 mois en cas de prêt). Le II de l’article 10-1 prévoit les cas dans lesquels le nouveau droit de préemption ne joue pas. Il s’agit notamment des ventes intervenant entre parents ou alliés. En revanche, il joue en cas de vente de parts de société d’attribution. Le II de l’article 1er de la loi précise que la commune peut exercer sont droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. Des allégements de droits de mutation
L’article 2 comporte deux dispositions visant à alléger les droits de mutation pour les logements acquis dans le cadre de la vente à la découpe. L’un permet au conseil municipal de réduire la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement, l’autre autorise le conseil général à réduire les droits d’enregistrement. Les deux cas permettent de réduire le taux jusqu’à 0,5 % et supposent que trois conditions soient remplies : La mutation s’inscrit dans le cadre : - Soit d’une vente par lots déclenchant le droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 ou le droit de préemption de la loi de 1989, - Soit la vente d’un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d’un immeuble en raison de l’exercice par un locataire du nouveau droit de préemption de l’article 10-1 de la loi de 1975, - La mutation porte sur un logement occupé, - L’acquéreur s’engage à affecter le logement à la location pendant 6 ans. Pour instituer la réduction de droit, il faut donc au préalable une délibération émanant du conseil général ou du conseil municipal. Quels sont les acquéreurs concernés ?
Pour le 1er cas, le texte ne précise pas la nature de l’acquéreur. Il peut dons s’agir d’un investisseur qui accepte de louer pendant une durée de 6 ans. Pour le 2ème cas, le fait générateur est l’exercice par le locataire du nouveau droit de préemption de l’article 10-1. Est-ce que la réduction peut s’appliquer au locataire qui achète en exerçant le droit de préemption ? La nature de l’acquéreur n’est pas précisée, mais elle résulte des deux conditions suivantes: Logement occupé et engagement d’affecter le logement à la location. Il s’agit donc bien d’un avantage consenti à l’investisseur, mais non au locataire qui exerce le droit de préemption. Cette interprétation est confortée par les propos de Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat qui avait indiqué lors des débats au Sénat le 13 octobre, ainsi, si les deux collectivités profitent de cette disposition, on arrive à 1 % au lieu de 4,80 %. C’est là une bonne incitation pour les acquéreurs, notamment les personnes physiques, à maintenir leurs locataires en place. Pour faciliter l’extension des accords collectifs
L’article 3 modifie les conditions d’adoption des accords collectifs relatifs à la location. L’article 41 ter prévoit les modalités d’adoption de ces accords conclus au sein de la Commission nationale de concertation pour un (ou plusieurs comme le précise le nouveau texte) secteurs locatifs, entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords s’imposent aux signataires et à leurs adhérents. Pour que l’accord soit étendu par décret, la fin de l’article prévoit une publication au J.O., et l’écoulement d’un délai d’un mois sans opposition d’une majorité des organisations de bailleurs d’un secteur ou de la majorité des organisations des locataires. Un préavis de deux ans ?
L’article 4 complète l’article 11-1 de la loi de 1989 qui avait été créé par la loi SRU pour permettre, en cas de vente par lots, la reconduction du bail pour une durée inférieure à la durée légale. Cet article est complété par une phrase qui indique que si le congé pour vente intervient moins de deux ans avant la fin du bail, la reconduction du bail est de droit à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. On sait que le délai de préavis imposé au bailleur est de six mois lorsqu’il donne congé pour la fin du bail. L’article 4 nouveau ne remet pas en cause directement la durée du préavis qui reste de six mois mais il en modifie les effets. Si le congé est délivré avec au moins deux ans de préavis, il produit effet à la date d’échéance du bail. Dans le cas contraire, il ne produit effet à la date d’échéance que si le locataire ne s’y oppose pas. En effet, le locataire peut de droit obtenir la reconduction du bail pour qu’une durée de deux ans s’écoule entre le congé et la fin du bail. En conséquence, le bailleur qui souhaite obtenir au plus tôt la libération des lieux doit donner congé avec deux ans de préavis. Précisons que cet article 11-1 concerne les secteurs locatifs des 4e et 5e alinéas de l’article 41 ter de la loi Méhaignerie (Sem, sociétés immobilières de la caisse des dépôts, assurances, établissements de crédit…). Respect des accords collectifs
L’article 5 enfin prévoit diverses règles : - l’article 15-II de la loi de 1989 (al.7) selon lequel le droit de préemption n’est pas applicable pour certaines ventes (insalubres…). Il fait désormais référence à un article du CCH (art. L 111 6-1). Par ailleurs, le droit de préemption n’est pas davantage applicable aux ventes de logements consentis entre parents jusqu’au 3ème degré inclus. Désormais, l’exception concerne les ventes consenties entre parents jusqu’au 4ème degré. - La violation d’un accord collectif donne lieu à l’annulation du congé. Rappelons qu’il existait un débat sur la sanction applicable au non-respect des accords collectifs. La loi tranche donc en faveur de l’annulation. La cour d’appel de Paris avait d’ailleurs déjà jugé en ce sens (20 nov. 2003, Administrer, fév. 2004, 37, obs. Canu). - Un congé pour vente délivré en violation des engagements de prorogation des baux pris en application de l’article 10-1 de la loi de 1975 est nul. Entrée en vigueur
Le texte ne comporte pas de dispositions transitoires. Il est donc d’application immédiate. (Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble). |