DIVISIONS FONCIERES
UN PERMIS VALANT REELLEMENT DIVISION


Décret du 5 janvier 2007

Le nouvel article R431-24 réforme le permis groupé et donne un véritable statut juridique aux divisions

Le permis groupé, relatif à la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, était communément appelé permis valant division par les praticiens. En fait, l’article R421-7-1 du code de l’urbanisme ne faisait que prendre acte de la division prévue en tirait toutes les conséquences quant à la composition du dossier de demande.

Mais, si les divisions effectuées par le titulaire d’un tel permis échappaient au champ d’application de l’autorisation de lotir, c’était en application de l’article R315-2c qui faisait sortir de ce champ les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituaient l’assiette d’un immeuble à construire, dont la vente était conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Le nouvel article R431-24 constitue une profonde réforme du permis groupé, donne un statut juridique précis aux conditions concrètes de réalisation d’opérations complexes en l’ouvrant à plusieurs maîtres d’ouvrage et clarifie la composition de son dossier de demande. L’article R123-10-1 accompagne cette réforme en prévoyant des modalités spécifiques d’application des règles d’urbanisme.

Une véritable autorisation de diviser

Le permis de construire de l’article R431-24 devient réellement une autorisation de diviser, et de diviser avant l’achèvement de l’ensemble du projet. La référence aux modalités de vente des immeubles, à terme ou en état futur d’achèvement, disparaît, et l’article R442-1 dispose que : ne constituent pas des lotissements, les divisions de terrain effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R431-24. Les divisions devront être conformes au plan de division fourni dans le dossier de la demande.

La spécificité de ces divisions est encore renforcée par l’article R442-2 qui exclut du décompte des terrains issus de la division d’une propriété foncière; les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R442-1, et donc les terrains issus d’une opération contrôlée par l’article R431-24. Les problèmes complexes posés par la combinaison de divisions relevant du régime des lotissements et de divisions échappant au champ d’application de cette réglementation trouveront plus facilement solution dans le nouveau régime des divisions foncières.

Un permis ouvert à un ou plusieurs maîtres d’ouvrage

L’article R421-7-1 imposait qu’un permis groupé ne puisse être délivré qu’à une seule personne physique ou morale, responsable unique de l’opération. Cette condition d’unicité du maître d’ouvrage, constamment rappelée par la jurisprudence, interdisait la délivrance d’un permis valant division à plusieurs personnes physiques ou morales, responsables conjointement et solidairement de l’opération. Elle interdisait également tout transfert partiel d’un tel permis, constituant de ce fait un obstacle à la réalisation d’opérations complexes.

Le nouvel article R431-24 ne contient aucune condition relative à l’unicité du maître d’ouvrage. Rien n’interdit désormais la délivrance d’un tel permis à plusieurs maîtres d’ouvrage solidaires, ou les transferts partiels d’un permis valant division délivré initialement à une seule personne.

Toutefois, la mise en œuvre d’opérations complexes, réalisées en partenariat par plusieurs intervenants, dans le cadre d’un permis valant division, devra s’accompagner d’une nette définition des responsabilités, s’agissant de la réalisation des équipements propres à l’opération globale.

Un dossier de demande clarifié

Le dossier de demande d‘un permis de construire de l’article R421-7-1 devait être complété par la même note de présentation que celle exigée pour les demandes d’autorisation de lotir par l’article R315-5a. L’article R431-24 ne reprend pas cette exigence, mais le projet architectural défini par l’article L431-2, qui doit figurer dans tout dossier de demande de construire, sera une des pièces du dossier de demande du permis valant division.

Lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le dossier de demande sera complété par le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété. L’organisation d’un ensemble immobilier sous le régime de la copropriété horizontale est donc expressément reconnue par le droit de l’urbanisme, et ne peut être constitutive de lotissement dès lors que cet ensemble immobilier est réalisé par un ou plusieurs maîtres d’ouvrage dans le cadre d’un permis valant division.

Enfin, facultative sous l’empire de l’article R421-7-1, la fourniture d’un plan de division est rendue obligatoire par le nouvel article R431-24. La présence de ce plan de division dans le dossier de demande évitera donc toute incertitude quant à la nature juridique du permis délivré, même si le visa de l’article R431-24 ne figurait pas expressément dans le dispositif de l’arrêté délivrant le permis de construire.

Des modalités spécifiques d’application des règles d’urbanisme

Saisis d’une demande de permis groupé, prévoyant la division de son terrain d’assiette, les services instructeurs devaient ils vérifier le respect des règles de fonds d’urbanisme par rapport à l’assiette globale du permis, notamment les règles de l’article 8 des POS ou des PLU relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, ou devaient ils anticiper sur les détachements à venir pour appliquer à chacun des futurs lots les règles d’urbanisme, notamment les règles d’implantation, de densité ou de superficie minimale ?

Cette question n’avait jamais reçu de réponse définitive sous l’empire de l’article R421-7-1, le fait que le plan de division soit facultatif compliquant encore le problème. Les pratiques et les solutions jurisprudentielles n’étaient pas unifiées et dépendaient largement de l’écriture même de la règle d’urbanisme, notamment dans le cas où les règles spécifiques aux opérations groupées ou aux terrains de nouvelles divisions parcellaires.

Le nouvel article R123-10-1 définit les modalités d’instruction des demandes d’autorisations relatives aux opérations groupées : dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.

Si le document d’urbanisme n’édicte aucune règle spécifique à ce type d’opération, l’ensemble des règles d’urbanisme sera appliqué à l’assiette globale du projet, abstraction faite des divisions à intervenir et nonobstant le fait que le plan de division soit devenu une pièce obligatoire. L’instruction sera celle d’un plan masse, la Shon cumulée des constructions projetées ne devant pas dépasser l’enveloppe globale de la Shon découlant de l’application du Cos au terrain d’assiette de la demande de permis.

En revanche, si le document d’urbanisme le prévoit expressément, chaque construction projetée sur un des futurs terrains issus de la division devra respecter les règles appliquées à chacun de ces terrains, soit l’ensemble des règles édictées par le règlement, soit celle des règles qu’indiquera expressément le règlement, telles pars exemple les règles de densité ou de superficie minimale, qui seront alors appréciées lot par lot.

Cette possibilité donnée au plan local d’urbanisme de choisir le mode d’application de la règle, en cas d’instruction d’une demande de permis groupé, devrait amener les rédacteurs des règlements de PLU à les préciser où les modifier, afin qu’il soit clairement répondu au choix proposé par le nouvel article R123-10-1. Cette possibilité explique enfin que l’article R431-24 n’a pas repris le deuxième alinéa de l’article R421-7-1, qui permettait au pétitionnaire fournissant un plan de division de l’accompagner d’un tableau de répartition de la Shon entre les terrains issus de la division.

Si les règles d’urbanisme sont appliquées à l’assiette globale du permis, une telle répartition serait inutile sauf à vérifier que le total de SHON de chaque lot ne dépasse pas la SHON applicable à l’assiette globale.

S’il est à l’inverse prévu que les règles d’urbanisme s’appliquent lot par lot, en anticipant sur les divisions à venir, un tel tableau de répartition ne serait par recevable.

Il appartiendra donc aux collectivités compétentes de préciser clairement leurs choix en la matière, compte tenu des projets urbains qu’elles voudront mettre en œuvre.