DEFINITIONS DES DIFFERENTS TYPES DE SURFACE
LA CHARTE DE L'EXPERTISE en évaluation immobilière, signée le 30 janvier 2003 par douze associations parmi les plus représentatives du secteur, dont l'Ordre des Géomètres-Experts, consacre un chapitre à la définition des surfaces et fournit un cadre de réflexion sur ce domaine. Aujourd'hui, il existe un référentiel qui prend en compte les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives en vigueur. Les surfaces recensées
Préalablement, il convient de constater que la surface cadastrale retenue par l'administration pour évaluer les biens agricoles est approximative. Son objectif est essentiellement fiscal (établissement des impôts fonciers locaux), elle a l'avantage d'être disponible et facilement consultable pour l'ensemble des terrains de l'hexagone. L'Ordre des géomètres-experts et le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) se sont engagés, le 2 juin 1989, sur la garantie de superficie liée à la vente d'un terrain à bâtir ; un tiers des ventes des terrains destinés à la construction de maisons individuelles relèvent de cet accord. La charte retient également la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON). Présentées dans l'encadré ci-dessous, ces surfaces ont un domaine d'emploi très large, depuis le permis de construire, le certificat d'urbanisme, jusqu'à la liquidation de certaines taxes d'urbanisme. Proche de la SHON, la surface GLA, Gross Leasing Area ou Gross Lease Area, est utilisée fréquemment dans les centres commerciaux. L'unité de mesure utilisée dans le bail n'est pas autre chose que le mètre carré du système international (SI) conforme au décret du 3 mai 1960; la précision GLA, utilisée constamment dans les baux des centres commerciaux n'est pas plus illégale ou illicite que l'indication hors œuvre qui a le même sens, ou pondéré ou utile, car elle définit la base de calcul de la surface (CA Paris lère ch. A 25 octobre 1983, Sté Jérode c/Compagnie foncière, AJP11983 p. 773). Un autre type de surface utilisé pour les transactions d'immeubles concerne la surface utile, déclinée en surface utile brute totale ou pondérée, la surface habitable, la surface privative et la surface au sol. Retenue fréquemment pour l'évaluation d'un logement, la surface habitable et la superficie privative (loi Carrez). A peine de nullité de l'acte, la superficie privative doit être mentionnée lors de tous contrats concernant les biens immobiliers affectés à l'habitation, bureau, commerce, activité… à l'exception des locaux d'une faible surface (lot inférieur à 8 m2), des seuls locaux annexes ci-après énumérés (caves, garages et emplacements de stationnements) et de ceux d'une hauteur inférieure à 1,8 m. Cette superficie, proche de la surface habitable ne se confond pas entièrement avec celle-ci : la surface Carrez est de nature juridique alors que la surface habitable est technique. Autre surface utile couramment rencontrée, celle sur la taxe annuelle sur les bureaux en Iles-de-France. Vous trouverez ci-après les définitions des différents types de surfaces. |