SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB)
et SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON)
Extraits du Code de l’Urbanisme:
Article R*112-2 Modifié par Décret n°2009-1247 du 16 octobre 2009 - art. 1 La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ; c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ; e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b, et c ci-dessus ; f) D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation. Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. Des évolutions de la jurisprudence intervenue en la matière, il ressort que les dispositions citées à l'alinéa c ci-dessus visent « toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d’application du permis de construire ». Par ailleurs, en retenant qu’une grille amovible a pour effet de clore une surface de plancher, la jurisprudence a également pour conséquence: L’ensemble de ces critères jurisprudentiels permettent de tenir pour ouvert tout niveau d’une construction en rez-de-chaussée dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison: Mode de calcul de la surface hors œuvre nette: Pour déterminer la surface hors œuvre nette d’une construction, en projet ou existante, il convient, désormais, de considérer comme non closes, toutes les surfaces de plancher situées en rez-de-chaussée, dépourvues soit d’une partie des murs de pourtour, soit de dispositifs techniques permettant l’installation d’éléments de fermeture (absence, par exemple, de châssis ou chambranles permettant la pose de porte). En conséquence, les travaux tendant à la fermeture de telles surfaces sont placés dans le champ d’application des autorisations de construire (permis ou déclaration préalables) et ont pour effet de créer de la surface hors œuvre nette. Ainsi, doivent être retenus comme travaux de fermeture ceux qui ont pour conséquence de faire obstacle au passage et à la circulation. C’est le cas notamment de la construction de murs (autres que ceux destinés à former le garde-corps, garde-fou ou parapet), de l’installation de baie vitrée amovible ou non, de porte, porte-fenêtre ou celle en lieu et place de porte: de volets, contrevents, persiennes, jalousies ou rideaux métalliques ajourés ou non. Au sens des nouvelles instructions, les hangars sont désormais constitutifs de surface hors œuvre nette, lorsqu’ils sont totalement fermés : REMARQUES: La surface hors œuvre (S.H.O.) des constructions a un domaine d'application très important. Elle représente simultanément l'unité de mesure des droits de construire attachés à un terrain et l'élément pour l'assujettissement des constructeurs et opérateurs assimilés aux taxes et participations d'urbanisme. La SHON intervient dans la gestion de la densité et des droits de construire, dans le cadre du respect des coefficients d'occupation des sols des zones définis par les plans d'occupation des sols qui actuellement couvrent toutes les villes d'une certaine importance, regroupant les 4/5 de la population française, ainsi que dans les projets d'opérations affectant les immeubles existants. Toutes les procédures d'urbanisme utilisant la densité sont concernées (certificat d'urbanisme, permis de construire, autorisation de lotir, zone d'aménagement concertée, etc.) ainsi que celles ayant trait à certains seuils d'autorisation, tel celui de création de surfaces commerciales soumises à une autorisation de la commission d'urbanisme commercial, etc. Le Code général des impôts et le Code de l'urbanisme font de la SHON l'un des éléments servant au calcul de la base d'imposition de la plupart des taxes et participations d'urbanisme : La taxe locale d'équipement assure plus de la moitié des recettes collectées au titre de ces taxes. Par ailleurs, la SHOB et la SHON sont fréquemment mises en œuvre pour le calcul des participations destinées au financement des équipements publics (participations pour les programmes d'aménagement d'ensemble et pour la non réalisation d'aires de stationnement). |