SURFACES DE BUREAUX


On distingue deux cas:
A) L’immeuble a un usage mixte (habitation, commerce et bureaux)
Dans un souci d’homogénéité, on prendra comme base la définition des surfaces utiles (et utiles annexes) (1).

B) L’immeuble a un usage uniquement de bureaux
On pourra distinguer cinq catégories de surfaces, qui pourront être estimées ou pondérées différemment:

1) Surfaces de plateaux, surfaces « nobles » y compris les cloisons sanitaires, placards, locaux archives, gaines visitables mesurées entre gros murs (au sol)
Elles ne comprendront pas les dessus d’allège et les surfaces inférieurs à 1.80 m.

2) Circulations horizontales desservant les bureaux: couloirs, dégagements, hall particulier.

3) Parties communes générales.
  • Horizontales: Hall du rez-de-chaussée, dégagements communs.
  • Verticales: paliers d’escalier.

    4) Locaux techniques
  • Transfo E.D.F.
  • Ascenseurs
  • Locaux techniques
  • Gaines techniques non visitables.

    5) Locaux, caves et archives en sous-sol

    Surfaces non comptabilisées:
  • Escalier
  • Trémie d’ascenseur
    Cas d’un escalier intérieur reliant deux plateaux:
    La surface de l’escalier est comptée au niveau inférieur et décomptée au niveau supérieur lorsque les locaux ne peuvent être indépendants.

    Etant donné que la taxe sur les bureaux a pour assiette la surface au sol des locaux, on pourra distinguer une 6° catégorie de surface: les surfaces de planchers dont la hauteur sous plafond est comprise entre 0 et 1.80 m.

    Chaque catégorie pourra faire l’objet d’une pondération spécifique, ou d’une répartition entre chaque lot au prorata des surfaces de 1ère catégorie pour les catégorie 2, 3 et 4.


    (1) Rappel surfaces utiles

    1)Surfaces utiles

    Pour les immeubles modernes, surface utile et habitable se confondent pour les locaux à usage d’habitation; nous utiliserons la même définition; la surface sera dite utile en non habitable pour les locaux autres que l’habitation.

    Pour les immeubles anciens avec de grands ébrasements de portes et fenêtres dus à l’épaisseur importante des murs et façade et de refend, nous utiliserons une définition se rapprochant de celle donnée dans le décret n° 49-381 du 17 mars 1949 applicable aux surfaces corrigées des baux soumis à la loi de 1948, à savoir:
  • la surface utile d’un local est la surface de chaque pièce ou partie de ce local mesurée entre les murs et cloisons. Elle comprend la surface de tous les espaces ouverts sur la pièce, tels que bow-windows, alcôves ouvertes, niches et rangements ouverts sur toute la hauteur des gros murs ainsi que la surface occupée:
       - par des installations propres au local évier, cheminées et appareil de chauffage (mais non les manteaux et conduites de cheminée qui sont déduits), les appareils sanitaires, etc.
       - par les placards situés dans les gros murs (si la hauteur y est supérieure à 1.80 m),
       - par des éléments de décor (plinthe, pilastres, colonnes, tentures, glaces, etc).

    Par contre, il n’est pas tenu compte des marches et trémies d’escaliers, des ébrasements de portes et fenêtres n’excédant pas 0.25 m de profondeur, des gaines techniques, conduits de fumée ou de ventilation des espaces occupés par les descentes d’eaux (celles-ci étant généralement coffrées et assimilables à des gaines techniques), ni des locaux communs et des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m.

    2) Surface utile annexe

    Par extension, nous appellerons surface utile annexe des surfaces qui ne rentrent pas dans la définition des surfaces habitables, mais qui sont prises en compte en matière de copropriété et d’expertise avant pondération.

    Il s’agit des surfaces des caves et sous-sols, des combles et greniers remises, débarras, garages (boxes et parkings) terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, parties des locaux où la hauteur sous-plafond est inférieure à 1.80 m.