DISPOSITIF ROBIEN DANS L'ANCIEN REHABILITE

LE NOUVEAU DISPOSITIF ROBIEN DANS L'ANCIEN REHABILITE

Pour bénéficier du dispositif Robien, dans l'ancien réhabilité, le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales.

En principe, les logements anciens ne peuvent bénéficier du nouveau dispositif Robien et donc de la déduction au titre de l'amortissement qui s'y rattache. Il existe toutefois une exception à cette règle, les logements anciens acquis à compter du 3 avril 2003 qui ne satisfont pas avant travaux aux caractéristiques de décence prévues par la loi SRU et qui font l'objet d'une réhabilitation conséquente leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, sont éligibles au dispositif Robien si les conditions énoncées dans le décret et l'arrêté du 19 décembre 2003 sont remplies.

Ainsi, pour effectuer ces travaux de réhabilitation réalisés sur le logement (et le cas échéant sur les parties communes), le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.

Intervention du professionnel avant la réalisation des travaux:

Il établit un état descriptif du logement comportant 15 rubriques fixées par l'arrêté du 19 décembre 2003:

1. Composition du logement:
    a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service;
    b) Surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation;
2. État général du gros œuvre;
3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
4. État de la toiture et de la charpente;
5. État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse;
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité;
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante;
8. Électricité: sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles;
9. Gaz; sécurité et état général;
10. État des réseaux d'eau:
    a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations;
    b) Évacuation des eaux usées et des eaux vannes;
11. Installations sanitaires: présence ou absence, situation et état général des éléments suivants: w.c, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude;
12. État de la cuisine: existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson;
13. Dispositif de chauffage: description et état général; adaptation aux caractéristiques du logement; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion;
14. Dispositifs de ventilation et d'ouvertures: description et état général;
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Avant l'exécution des travaux, le professionnel doit attester que pour au moins 4 de ces 15 rubriques, le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence.

Cette attestation est annexée à l'état descriptif du logement.

De même, le professionnel doit attester qu'avant travaux, au moins 6 des 12 performances techniques prévues ci-après par l'arrêté du 19 décembre 2003 ne sont pas respectées:

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation;
2. Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble;
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante;
4. Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes:
    a) Présence d'un appareil général décommande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement;
    b) Protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement;
    c) Liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau);
    d) Dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs;
    e) Élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés;
    f) Conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes;
    g) En cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NFC 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles;
5. Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes: étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable; qualité de la combustion;
6. Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées);
7. Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide;
8. Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales;
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents);
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble;
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K;
12. Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence:
    a) D'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de: régulation, calorifugeage et équilibrage;
    b) Ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation;
    c) Ou un chauffage par un système thermodynamique.

Intervention du professionnel après la réalisation des travaux, un nouvel état descriptif est établi.

Il atteste que, suite aux travaux:
- le logement et les parties communes qui le desservent satisfont à l'ensemble des caractéristiques de la décence (les 15 rubriques);
- les 12 performances techniques sont respectées et qu'au moins 6 d'entre elles ont été obtenues grâce aux travaux réalisés.

Dans les copropriétés, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux; l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Ce contrôle sur les parties communes devra donc être assez limité; il s'agira d'un simple contrôle visuel. Néanmoins, cette extension du dispositif Robien aux logements anciens réhabilités sera très difficile à mettre en œuvre en copropriété.

En effet, sur les 12 performances techniques, environ la moitié d'entre elles ne peuvent se faire sans l'accord de la copropriété. Dans ces conditions, obtenir 6 nouvelles performances techniques grâce aux travaux sera très difficile.

Il y a lieu de remarquer qu'il sera plus facile de bénéficier du dispositif Robien en mono propriété qu'en copropriété.

LE CABINET BLOY EST A VOTRE DISPOSITION POUR CONSTITUER UN DOSSIER (AVANT ET APRES), LA REALISATION DES TRAVAUX DANS L'ANCIEN REHABILITE.