AFFECTATION DES LOCAUX :
UN ARRETE POUR PARIS (1er décembre 2005)


Le préfet de Paris a signé un arrêté le 1er décembre 2005 portant application à Paris des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du CCH.

Dans l’objectif de protéger les surfaces de logement. Il s’agit de déterminer les conditions d’autorisation de transformation de logements en bureaux, dans un objectif de mixité sociale et sans aggraver la pénurie de logement.

L’ordonnance du 8 juin 2005 régularisé la pratique qui consiste à subordonner l’autorisation de transformation de locaux d’habitation en locaux de bureaux à une compensation. L’article 1er de l’arrêté prévoit donc que l’autorisation de changement d’usage est soumise à compensation dès lors que la transformation consiste à affecter les locaux à un autre usage que l’habitation. Il est donc fait application de la faculté laissée aux préfectures de mettre en place cette compensation, prévue par l’article L 631-7-1.

L’article 2 définit la compensation : transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 et n’ayant pas été utilisés à titre de compensation. Il est précisé d’une part que la compensation ne peut pas porter sur des locaux situés au rez-de-chaussée, et d’autre part que les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage.

Où choisir les locaux de compensation ?

Selon l’article 3, les locaux de compensation doivent être dans le même arrondissement. L’exigence est plus précise pour les quartiers administratifs où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces des logements. Dans ce cas les locaux de compensation doivent être situés dans le même quartier. La transformation doit être concomitante (art. 4).

Quartiers où a été constatée une prédominance de bureaux

1er : Saint Germain l’Auxerrois, Halles, Palais-Royal, Place Vendôme. 2e : Gaillon, Vivienne, Mail. 4e : Saint-Merri, Notre Dame. 7e : Invalides. 8e : Champs Elysées, Faubourg du Roule, Madeleine, Europe ; 9e : Chaussée d’Antin, Faubourg Montmartre. 16e : Chaillot. 17e : Ternes, Plaine de Monceau.

Deux dérogations sont prévues :

- Au bénéfice des pétitionnaires publics ou poursuivant une mission d’intérêt général,
- Pour les locaux situés au rez-de-chaussée.

Il n’y a pas ici d’exigence de compensation.

Le cas des professions libérales

Les professionnels libéraux peuvent obtenir une autorisation de changement d’usage, sans compensation, dans trois secteurs :

* Dans tous les quartiers, à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé, dans la limite de 250 m2,

* Sans limite de surface, dans les ZUS,

* Dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance de surface de bureaux par rapport aux surfaces de logements, lorsque la surface du local objet du changement d’usage ne dépasse pas 50 m2 par professionnel et dans la limite de 150 m2.

Liste des ZUS

Porte Saint Denis, Porte Saint Martin, Fontaine au Roi, Porte de Saint Ouen, Porte de Clichy, HBM Aubervilliers, La Goutte d’Or, Porte de Montmartre, Curial, Cambrai, Alphonse Karr, HBM Ménilmontant, Belleville.

A contrario, il faut en déduire que dans les quartiers où il y a prédominance de bureaux, il faut effectuer une compensation pour obtenir l’autorisation de changement d’usage.

Enfin, l’article L 631-7-2 prévoit que le préfet peut autoriser le changement d’usage partiel dans un local utilisé par le demandeur comme sa résidence principale et à condition que l’usage ne soit pas commercial. L’arrêté (art.7) fixe la limite à 50 % de la surface. Il n’y a pas d’exigence de compensation.

Le texte est disponible sur le site de la préfecture : en cliquant ici

Rappel des principes de la réforme

× 2 catégories de locaux : habitation et le reste.
× L’usage de l’habitation est apprécié au regard de la situation au 1er janvier 1970 (et non 1945).
× L’autorisation de transformation peut être subordonnée à compensation (régularisation de la pratique actuelle).
× L’autorisation demeure personnelle, sauf s’il y a compensation, elle est dans ce cas attachée au local.
× Suppression du certificat administratif.