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LOI SRU :
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) votée en décembre 2000 et riche de 201 articles s'inscrit, concernant son volet copropriété, dans un champ vaste de mesures visant à une meilleure adaptation des Règlements de Copropriété aux diverses modifications législatives tout en améliorant la transparence du calcul des charges.
REFONTES DE REGLEMENT DE COPROPRIETE, SCISSIONS DE COPROPRIETE Mise en harmonie des réglements de copropriété.
L'article 81 de la loi SRU prévoit que les Règlements de Copropriété devront être adaptés dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi. Cela signifie, que d'ici au 13 décembre 2005, la majorité des Règlements de Copropriété devront être mis en harmonie à la demande de tout copropriétaire. Sur un plan pratique, s'agissant d'une obligation légale, il appartient au syndic de mettre d'office la question de l'ordre du jour des prochaines assemblées générales pour procéder à l'adaptation des règlements de copropriété à la majorité prévue à l'article 24. Transparence des charges
Dans un souci de visibilité, la loi SRU a mis une nouvelle obligation qui s'applique à tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002. Celui-ci devra indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges (L n° 45-557, art. 10 mod, par L. SRU, article 76). Scission de copropriété : Gisement de terrains à batir
et meilleure adaptation des ensembles immobiliers Les nouvelles dispositions pour faciliter la scission de copropriété devraient générer : des terrains constructibles, une organisation améliorée des ensembles immobiliers, la sortie des bâtiments ou lot de terrain en jouissance ayant une certaine autonomie. Ainsi, quelques copropriétaires, par simple demande de retrait des copropriétés pourront appeler l'ensemble des copropriétaires à statuer sur leur requête de scission de copropriété. Ils devront annexer à la convocation de l'assemblée générale un dossier comprenant les documents suivants : le plan de division établi par un Géomètre-Expert, le projet de modification du règlement de copropriété et l'état descriptif de division en précisant les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la scission. Le Syndic doit déférer à la demande de scission lorsque celle-ci est réclamée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du bâtiment dont le retrait est demandé. La décision de donner suite ou non à la demande de retrait d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat initial (501 voix sur 1000) sans référence à l'article 25, donc sans possibilité de statuer en seconde lecture à l'article 24. Il y a lieu de retenir les dispositions fiscales temporaires d'incitation à la révision des règlements défectueux ou obsolètes : le droit de partage de 1% de la valeur totale du bien immobilier imposé au vendeur est supprimé. Il n'existe plus d'obstacle fiscal à la scission qui n'entraîne généralement que la simple perception d'un droit fixe et du salaire proportionnel du conservateur (0.10%) sur la valeur des parties communes partagées. Satisfaire à toutes les exigences d'une scission de copropriété suppose qu'un audit concernant le retrait soit proposé ; Celui-ci sera présenté avec un dossier comprenant les pièces suivantes : Projet de division de propriété avec éventuellement la création des servitudes : vue, de passage non-aedificandi, non altius-tollendi, plan de copropriété représentant tous les niveaux des bâtiments avec projet d'un nouveau descriptif et règlement de copropriété sans omettre les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission. La complexité de la mise en œuvre des textes SRU et la sévérité des sanctions nécessiteront le concours d'un professionnel. Le Cabinet BLOY est à votre disposition pour vous conseiller et constituer un dossier complet de scission de copropriété. (1) Le montant du salaire du conservateur est constitué par le montant de l'actif net partagé, il s'agit de la valeur qu'il conviendra de déterminer par une déclaration estimative de l'ensemble du sol, qui a seul valeur marchande |