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BAILLEURS :
Attention aux nullités prononcées sur le fondement de l’article L.631-7 Jusqu’à présent, la nullité du bail n’avait pas de réelles conséquences financières en ce qui concerne l’occupation des locaux, car le remboursement des loyers tendait à se confondre avec le paiement d’une indemnité d’occupation. Aujourd’hui le juge opère une différenciation entre le montant des loyers commerciaux et celui de l’indemnité d’occupation de locaux à usage d’habitation. Les loyers commerciaux étant par nature plus élevés que les loyers d’habitation, les nullités prononcées sur le fondement de l’article L.631-7 devraient à l’avenir, conduire les bailleurs à verser une somme représentant le différentiel entre les deux types d’usage, dont le montant dépendra de l’ancienneté du bail et de la valeur des loyers contractuellement négociés. Cette réglementation de l’affectation des locaux complexe et parfois mal connue des propriétaires et rédacteurs d’actes a fait l’objet de nombreuses prises de position doctrinales. L’arrêt du 20 octobre 2004 rappelle aux praticiens la vigilance avec laquelle cette question doit être abordée à l’occasion de la conclusion d’un contrat de bail ou de la vente d’un immeuble, lorsqu’il existe un doute sur l’affectation du bien. La production du certificat administratif visé à l’article L.631-7-2 du Code de la construction et de l’habitation est indispensable. Or, avec la publication de la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004, ce régime devrait connaître une importante refonte visant à simplifier et améliorer les procédures en matière d’affectation des locaux. Une ordonnance devrait être prise dans un délai maximum de six mois au plus tard pour le 10 juin 2005 afin de mettre en pratique le projet de simplification qui s’articulera notamment autour des principes suivants : - Décentralisation des compétences au profit du maire, - Suppression du certificat administratif, - Prise en compte de la situation du bien à compter de 1970 et non plus 1945, - Aggravation des sanctions avec des possibilités d’astreinte. Le projet de suppression du certificat administratif inquiète, à juste titre, les professionnels concernés qui devront se référer aux déclarations faites lors de la révision foncière de 1970. Ces déclarations sont souvent parcellaires ou non datées et ne pourront à notre sens, servir de preuve irréfutable dans tous les cas. En tout état de cause, l’ordonnance ne devrait pas faire disparaître les risques de nullité du contrat de bail et les conséquences que vient de préciser la cour d’appel de Paris ne devraient pas pouvoir être définitivement écartées.
COUR D’APPEL DE PARIS
Arrêt du 20 octobre 2004 – N° 02/06015 Texte de la décision (extrait) Mais considérant que l’indemnité d’occupation dont il s’agit n’a pas le caractère compensatoire habituel, Monsieur HAWKES n’ayant pas occupé les lieux contre le gré de la bailleresse, qu’elle est destinée à être la contrepartie d’une occupation légale des lieux, c’est-à-dire à usage d’habitation ; que la bailleresse, contrairement à ce qu’elle soutient, n’a pas rempli son obligation de délivrance selon les exigences légales, et partant, ne peut prétendre percevoir une indemnité d’occupation légale au loyer contractuel, que si Monsieur HAWKES bénéficie de l’application de ce principe, c’est non à titre indemnitaire mais en application de la règle selon laquelle la violation de la loi doit entraîner une sanction du contrevenant, sous forme en l’espèce de la nullité du bail et des revenus illégaux que celui-ci en a tirés, seuls les revenus, tels qu’ils auraient résulté du respect des règles légales étant admissibles ; Que ce faisant, il est inexact de dire que Monsieur HAWKES bénéficie d’un enrichissement sans cause, l’indemnité d’occupation calculée en fonction d’un appartement d’habitation dont il est redevable, était la résultante de la simple application de la loi et non d’une faveur tenant de la personne du locataire. |