COPROPRIETE

SERVITUDE ENTRE LOTS


La division d’un immeuble en lots de copropriété est compatible avec l’établissement d’une servitude conventionnelle entre parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts.

Cass. 3e civ., 13 sept. 2005, n° 04-15.742 F-D, Jebbari c/Lopez (pourvoi c/ CA Paris, 23e ch., 12 mars 2003) : Juris-Data n° 2005-029819.

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1er alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble 637 du Code civil ;

- Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2003) que M. Jebarri est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété dont une canalisation d’évacuation d’eau traverse le lot de Mme Lopez situé à l’étage inférieur,

- Attendu que pour refuser l’existence, au profit du fonds appartenant à M. Jebbari, d’une servitude de passage de canalisation grevant le fonds de Mme Lopez, la cour d’appel retient que la division d’un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit d’une partie privative d’un lot, d’une servitude sur la partie privative d’un autre lot.

Qu’en statuant ainsi, alors que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sue la quote-part de partie commune attachée à ce lot et la division d’un immeuble en lots de copropriété n’étant pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Note : Dans un précédent arrêt du 30 juin 2004 (Voir la note ci-dessous), la Cour de Cassation a déclaré que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de lots, ces héritages appartenant à des copropriétaires distincts.

Par cette décision de principe, elle a fait table rase de toute la jurisprudence antérieure qui proclamait le principe d’incompatibilité entre copropriété et servitude.

Elle reprend aujourd’hui la même solution dans l’arrêt du 13 septembre 2005 à propos du passage de canalisations privatives à l’intérieur d’un autre lot.

La cause est donc entendue, le passé abrogé. La Cour semble soucieuse de clarifier ou de corriger certaines interprétations des textes, telle que l’application de l’article 42, alinéa 2, sur le délai de recours en annulation des assemblées générales (V. supra comm. Précédent).

Rappelons également les décisions de la Cour de cassation à propos des assemblées générales convoquées par un syndic dont le contrat a pris fin. En évoquant le principe de l’autonomie de chaque assemblée, elle déclare, contrairement à la jurisprudence répandue, que seul doit être pris en compte le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, en cas de recours contre l’une de ces assemblées (Cass. 3e civ., 3 mars 2004 : JCP G 2004, IV, 1873), mettant ainsi fin à ce que l’on a appelé la solution des annulations en cascades.

Ce toilettage jurisprudentiel ne présente qu’un inconvénient, celui de jeter la suspicion sur la continuité de certaines interprétations, confrontées aux réalités de l’administration des copropriétés.



Cass. 3e civ., 30 juin 2004, n° 03-11.562, n° 805 P + B + R + I,
Thirion c/ Boulet Delcluse : Jurishebdo immob. 20 juill. 2004, p. 3.


Désormais, une servitude peut être constituée entre deux lots de copropriété appartenant à des copropriétaires distincts.

La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en décidant pour la première fois que la division d’un immeuble en lot de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots.

La solution de la jurisprudence antérieure ne permettait pas la création de servitudes entre lots.

Ceux-ci ne constituant pas des fonds distincts, la condition posée par l’article 637 du code civil pour la création d’une servitude, imposant que le fonds servant et le fond dominant constituent des propriétés indépendantes et appartiennent à des propriétaires différents, ne pouvait être remplie.

Le principe de la copropriété est en effet de reposer sur un socle commun, indivis entre tous les copropriétaires.

En l’espèce, un lot de parking se trouvant enclavé pour y accéder, il a été créé un droit de passage sur l’autre lot contigu. La propriétaire du lot grevé refuse ce passage au locataire du lot enclavé estimant qu’il ne s’agit que d’un droit personnel appartenant au propriétaire seul.

La cour d’appel, approuvé par la Cour de cassation, estime que ce droit de passage constitue bien une servitude réelle et non un droit personnel dont peuvent bénéficier par voie de conséquence, les locataires de ce lot.