COPROPRIETE

CLAUSES REPUTEES NON ECRITES


Une clause de répartition de charges contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite et censée n’avoir jamais existé.

Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, n° 03-12.4022 F-D, Kiszelnik c/Synd.,6 rue Emile Duclaux à Paris (pourvoi c/ CA Paris, 23e ch., 28 novembre 2002) : Juris-Data n° 2005-030160.

Sur le premier moyen :

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites,
- Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 nov. 2002), que le syndicat des copropriétaires du 6 rue Emile Duclaux a assigné M. Kiszelnik, copropriétaire, en paiement de charges de copropriété,
- Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que M. Kiszelnik soutient que les charges réclamées par le syndicat ne sont pas réparties selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il aurait dû attendre la décision de la cour d’appel de Versailles avant de lui réclamer de nouvelles charges, mais que l’arrêt de cassation du 21 novembre 2000 n’a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris qu’en ce qu’il a dit les demandes irrecevables concernant les charges d’ascenseur, de tapis et de revêtement des escaliers, qu’en conséquence le syndicat est bien fondé à demander le paiement des charges, nonobstant l’arrêt de la cour d’appel de Versailles à intervenir et qu’en ce qui concerne les charges d’ascenseur, à les supposer mal réparties, la nouvelle grille ne s’appliquant que pour l’avenir, seule s’applique l’actuelle répartition en l’absence de décision définitive l’annulant.

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté qu’une décision devait intervenir sur la demande de ce copropriétaire tendant à voir réputer non écrite la clause de répartition de certaines charges et qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Note : Dans cette affaire, la cour d’appel de Paris a condamné un copropriétaire au paiement de ses charges, considérant que la cour de Versailles, saisie par le défendeur, n’avait pas encore statué sur la légalité des clauses relatives à la répartition des charges, celles-ci demeuraient bien exigibles, puisqu’une éventuelle répartition judiciaire ne pourrait prendre effet pour l’avenir.

La Cour de cassation accueille le pourvoi, au motif qu’en écartant tout rétroactivité à l’annulation d’une clause atteinte de nullité, la cour de Paris a violé le texte de l’article 43 de la loi.

Elle reprend ici sa jurisprudence déclarant qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé (Cass. 3e civ. 20 déc. 2000 :Juris Data n° 2000-007484 ; JCP G 2001, IV, 1331. – Cass. 3e civ. 2 mars 2005 : Juris-Data n° 2005-027253 ; Loyers et copr. 2005, comm. 98 et la note), rendant caduque la règle jusqu’alors affirmée des effets de la nullité à compter seulement de sa constatation par le juge. Cette règle se justifiait sans doute par des considérations pratiques, évitant de remettre en cause les répartitions de charges antérieures à la décision d’annulation, avec les conséquences que l’on devine sur les comptes du syndicat…

Mais la stricte application des dispositions de l’article 43 dont la Cour de cassation est le gardien laisse bien peu d’espoir sur un prochain revirement.



(Cass. Civ. 3e, 2 mars 2005, n° 278, FS-P + B +I, cassation partielle)

Un règlement de copropriété comportait des clauses manifestement contraires à la loi. L’une d’entre elles imposait notamment au copropriétaire du rez-de-chaussée de payer des charges pour l’ascenseur. La cour d’appel l’avait bien annulée mais elle refusait d’en tirer conséquence pour le passé ; position que censure la Cour de cassation :

«Vu l’article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Basse Terre, 10 février 2003), que la société Bazar des îles (la société), condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence La Darse en annulation des clauses du règlement de copropriété lui imposant de contribuer aux charges d’ascenseur pour le lot en rez-de-chaussée dont elle est propriétaire et à celles d’entretien pour des parkings qu’elle ne possède pas ;

Attendu que pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l’arrêt qui annule ces clauses énonce que sa décision n’a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu’après la signification de l’arrêt qui, au vu du résultat d’une mesure d’instruction, la déterminera,

Qu’en statuant ainsi, alors qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la cour d’appel a violé le texte susvisé».

Observations de Jurishebdo : cette décision indique clairement que les effets de l’annulation d’une clause illégale d’un règlement de copropriété ne se limitent pas à l’avenir mais s’étendent également au passé (dans le même sens Civ. 3e, 20 déc. 2000, Bull. Civ. III, n° 198).

La résistance à cette solution de certaines cours d’appel devrait ainsi être affaiblie par cet arrêt du 2 mars 2005.

La Cour de cassation donne ainsi une grande portée à l’article 43 de la loi, complétant ainsi sa jurisprudence considérant que l’action du copropriétaire pour faire constater la nullité, une clause n’est pas soumise à prescription (en ce sens, Civ. 3e, 12 juin 1991, et les observations de J. Lafond in code de la copropriété Litec n° 1001).