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Les bénéfices du certificat d’urbanisme
peuvent être librement transférés Le Conseil d’Etat confirme dans cet arrêt l’intérêt du certificat d’urbanisme dans le montage des opérations immobilières. Les certificats d’urbanisme (C.U.) informent leur pétitionnaire des prescriptions d’urbanisme applicable au terrain, et, si la demande en est faite, se prononcent sur la faisabilité de l’opération projetée. Ce formalisme fige les prescriptions d’urbanisme ainsi reproduites, et permet à leur titulaire de revendiquer leur application en cas de modifications des règles existantes. Des prescriptions essentielles
L’administration doit indiquer dans le certificat d’urbanisme les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations applicables au terrain et, enfin, l’état des équipements publics existants ou prévus (C. urb. art. L410-1, 1er al.). Un certificat d’urbanisme peut être pré-opérationnel, c’est à dire se prononcer sur la faisabilité d’un projet. Le pétitionnaire indique dans ce cas la nature de son projet, la destination des bâtiments envisagés et leur superficie hors œuvre. L’administration se prononce alors par un certificat d’urbanisme positif ou négatif. Il est certain que plus le demandeur apporte de précisions sur son projet, plus l’administration s’engage dans sa réponse. Cette information peut être délivrée à toute personne la requérant, même si elle n’est pas propriétaire du terrain ou mandatée par lui. Une année pour parfaire un projet
Le second intérêt du certificat d’urbanisme, après celui de transmettre une information, est de figer celle-ci pendant un an, au minimum. Toute demande de permis de construire déposée dans ce délai sera instruite au vu des dispositions d’urbanisme qu’il retranscrit, même si elles ont évolué, et sera soumise au régime des taxes et participations d’urbanisme indiquées, même si de nouvelles ont été mise en place (C. urb., art. L410-1). L’intérêt de ce maintien du droit est démontré dans l’arrêt commenté ici. Entre le certificat d’urbanisme et la demande de permis de construire, la ville avait classé le terrain concerné en espace boisé classé. Le permis avait été refusé sur ce fondement. Le Conseil d’Etat, agissant en appel d’un référé suspension, reconnaît qu’il y a là un doute sérieux quant à la légalité du refus. Les seules dispositions ne tombant pas sous le coup de cette cristallisation sont les servitudes administratives ayant pour objet la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques (plan de prévention des risques, périmètre autour d’une installation classée…) Un transfert accepté
L’apport de l’arrêt SCI VAHINA réside essentiellement dans la reconnaissance par le Conseil d’Etat du transfert libre des certificats d’urbanisme à toute personne y ayant intérêt. Aucun formalisme n’est à respecter. La seule jurisprudence en ce sens était, jusqu’à présent, un jugement du tribunal administratif de Versailles (T.A. Versailles, 7 déc. 1993, M. Sanglier c/ Préfet des Yvelines). Nous ne pouvons qu’approuver ce maintien du droit. |