LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE


(CA Paris, 3 mai 2007, 2e ch. B, n° 2005/16365)

Cet arrêt admet la responsabilité du notaire dans le cadre de la loi Carrez. Considérant que le notaire, tenu d’un devoir de conseil et d’information, doit renseigner exactement et concrètement son client sur les conséquences des actes qu’il reçoit.

Que ce devoir de conseil ne s’efface pas en présence d’un vendeur averti et doté de compétences professionnelles personnelles comme l’était la société Alliant Vie.

Considérant que M. M. (Notaire), en recevant un acte de vente qui indiquait que la superficie privative du bien vendu résultait des mesures effectuées lors de la mise en copropriété de l’immeuble, opérée avant l’entrée en vigueur de la loi précitée, ne pouvait se borner, comme il l’a fait, à rappeler au vendeur la teneur des dispositions légales en vigueur, sans le mettre en garde sur l’inefficacité en matière de vente de mesures destinées au calcul de tantièmes de copropriété et sur l’inadéquation de ces mesures aux exigences de l’article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965 ayant instauré des critères spécifiques et contraignants de détermination de la surface privative.

Qu’en sa qualité de notaire, il se devait, tout particulièrement, d’appeler l’attention du vendeur sur la nécessité de faire procéder par un professionnel à un mesurage de la surface privative de l’appartement conforme aux dits critères.

Qu’en négligeant de délivrer ce conseil, M. M. a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Considérant que cette faute du notaire a fait perdre à la société Alliant Vie une chance certaine de vendre le bien litigieux, d’une superficie réelle de 62,67 m2 et non de 75,60 m2, au prix 111 287,78 €, et justifie la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommage – intérêts, eu égard au fiat que Mme M. (acquéreur), qui avait visité le bien en cause avant de l’acquérir, avait accepté de payer le prix susdit de 111 287,78 € demandé par le vendeur, indépendamment de toute vérification préalable de la superficie privative réelle dudit bien.

Observations : plusieurs éléments sont à retirer de cette décision :

- le notaire conserve à l’égard d’un vendeur averti (en l’espèce un assureur) son devoir de conseil,
- le mesurage des surfaces au titre de la mise en copropriété d’un immeuble, en particulier si elle est antérieure à 1996, est insuffisant au regard de la loi Carrez,
- la cour estime que le notaire aurait dû appeler l’attention du vendeur sur la nécessité de faire effectuer le mesurage par un professionnel. On sait que la loi n’impose pas de recours au professionnel.

Cet arrêt doit cependant inciter le notaire à déconseiller fortement le vendeur à se contenter d’un mesurage effectué par lui-même ou dans un cadre autre que celui de la loi Carrez et de conseiller vivement l’intervention d’un professionnel compétent qui vérifie la cohérence du périmètre mesuré avec les documents juridiques.

(CA Paris, 2e ch. A, 7 sept. 2005, n° 04/10551)

1) Les acquéreurs d’un appartement réclamaient une diminution de prix sur le fondement de la loi Carrez. L’écart de surface portait sur l’existence d’un balcon qui avait été fermé et transformé en loggia. Selon le règlement de copropriété, il s’agissait d’un balcon, mais le plan remis par le vendeur indiquait la surface avec loggia et l’acte authentique mentionnait la loggia et avait inclus sa surface.

La cour indique que la surface de la loggia doit être exclue de la surface Carrez et condamne :

- le vendeur à restituer une partie du prix,
- le notaire au titre de son devoir de conseil.

Considérant qu’en garantissant une surface de 112,84 m2, les époux D. incluaient la surface du balcon, alors que la loggia ne doit pas être décomptée dans la surface privative au sens de la loi Carrez; qu’au demeurant, la transformation en balcon fermé, qui avait fait l’objet d’une autorisation de principe par l’assemblée générale de la copropriété le 18 avril 1989 supposait l’obtention des autorisations administratives nécessaires et l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Qu’ainsi en dressant l’acte au vu d’un plan d’architecte, dressé manifestement antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Carrez, et qui, à l’évidence, ne pouvait satisfaire aux exigences de cette loi, sans attirer particulièrement l’attention des vendeurs sur l’inefficacité d’un tel document pour soutenir leur engagement de garantie, alors au surplus que l’acte notarié modifie la superficie garantie, au détriment des vendeurs, le notaire a manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ; que la faute du notaire a causé aux époux D. un préjudice en les privant de la possibilité de renégocier les conditions de la vente négociée initialement au prix de 3 100 000 Francs (472 591,95 Euros) sur la base de la superficie privative réelle ; que la réparation de ce préjudice justifie l’allocation de la somme de 7 000 Euros à titre de dommages et intérêts.

Observations : l’intérêt de cet arrêt est double.

- Il indique que la surface d’une loggia ne doit pas être incluse dans la surface de l’appartement au sens de la loi Carrez.
- Il donne un exemple de responsabilité du notaire dans la rédaction de l’acte. Au titre de son devoir de conseil, le notaire aurait dû inviter le vendeur à faire mesurer l’appartement et non à se contenter du plan d’architecte établi anciennement.

(CA Paris, 7 septembre 2005, 2ème ch. A, n° 04/8 429)

2) Dans cette autre affaire de loi Carrez, le vendeur avait fait établir un plan par un architecte qui avait mentionné la totalité des surfaces, sans en retrancher les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Le contrat de vente mentionnait la surface totale. L’architecte, qui soutenait que le plan avait été établi en vue d’une rénovation, voit sa responsabilité écartée, mais non le notaire.

Considérant que Mme T. (le vendeur), qui recherche la responsabilité de l’architecte doit justifier qu’elle l’avait mandaté pour effectuer un mesurage de la surface privative en conformité avec les spécificités de la loi Carrez; qu’elle n’établit pas l’objet de la mission ni qu’elle l’avait informé de son intention de vendre ; qu’elle ne peut en conséquence lui reprocher un relevé de simple surface au sol doublé d’un plan qu’il convenait d’interpréter pour décompter les surfaces utiles à retenir.

Considérant que si le devoir de conseil du notaire qui dresse un acte de vente ne l’oblige pas à vérifier la superficie du bien vendu ni à contraindre le vendeur à effectuer un mesurage par un géomètre-expert, non plus que de contrôler le travail de mesurage qui lui est présenté, en l’espèce il ne pouvait échapper à Me B., que le relevé de surface privative au sol n’était à l’évidence pas conforme aux prescriptions légales.

Que l’information donnée dans l’acte sur l’importance d’avoir recours à un professionnel pour garantir la surface est ambiguë dès lors qu’elle fait suite au visa du relevé de M. V. (l’architecte) dont l’inefficacité ne pouvait lui échapper.

Qu’en dressant ainsi son acte au vu d’un document impropre à soutenir la garantie due par les venderesses, Me B. a privé celles-ci d’une chance de pouvoir renégocier le prix sur la base de la surface réelle.

Observations : Cet arrêt précise le rôle du notaire. Par la négative il confirme que le notaire n’a pas à faire de visite sur place, ni à contraindre le vendeur à faire effectuer un mesurage. Sur l’analyse du document fourni, l’arrêt indique que le notaire n’a pas à contrôler le travail de mesurage. De façon positive, il indique que le notaire doit écarter un document à l’évidence non-conforme aux exigences de la loi. Il est vrai que la limite entre ces deux points n’est pas aisée à tracer… Ces deux décisions témoignent en tout état de cause de la nécessité de faire appel à un professionnel du mesurage pour établir le contrat de vente d’un lot de copropriété.