LOI SRU :
DIAGNOSTICS TECHNIQUES OBLIGATOIRES


Nouvelles obligations des propriétaires ou de leurs représentants (syndics).

Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans, doit désormais être précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité, (article L.111-6-2 nouveau du C.C.H.).
 Cette disposition doit être rapprochée de celle qui vise la mise en place d'un carnet d'entretien de l'immeuble destiné à permettre un meilleur service et une plus grande transparence dans sa gestion. Il s'agit d'une nouvelle obligation des syndics pour assurer une plus grande transparence dans la gestion d'immeuble. Comme pour le diagnostic technique, tout futur acquéreur pourra avoir connaissance de ce le carnet d'entretien dont le contenu est défini par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 (disposition applicable depuis le 1er juin 2001).
Le décret du 13 septembre 2001 impose aux propriétaires d'immeubles construits avant le 1er juillet 1997 de nouvelles obligations puisque désormais, ils devront constituer et tenir à jour un dossier technique amiante ainsi qu'une fiche récapitulative avant le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur et avant le 31 décembre 2005 pour les immeubles collectifs d'habitation ou les immeubles de bureaux.


Le renforcement de l'information et protection des acquéreurs

Il s'agit des interdictions de diviser un immeuble et l'obligation de diagnostic technique, amiante, plomb et le cas échéant de solliciter un état parasitaire.
Les nouvelles dispositions (article L.111-6-1 nouveau du C.C.H.) ajoutent deux cas d'interdiction de diviser un immeuble par appartements :
1er cas : Les divisions opérées en vue de créer des logements de moins de 14 m2 et moins de 33 m3, dépourvus d'une installation d'alimentation en eau potable ou d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture d'un courant électrique ou qui n'ont pas fait l'objet de certains diagnostics en application du code de la santé publique, amiante (article L.1311-1) et risque de saturnisme (article L.1334-5),
Il convient d'être particulièrement vigilant sur la nature du local. S'il s'agit d'un logement, celui-ci ne doit ni être défectueux, ni une source de dangers pour ses occupants, ni d'une superficie et d'un volume habitables insuffisants, et être doté des équipements indispensables pour un usage d'habitation.
2ème cas : Les divisions d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou mixte dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées (il y a lieu de retenir l'importance des sanctions, emprisonnement de deux ans et amende de 76 224,51 euros (500 000 francs), pour les personnes physiques et 381 122,54 euros (2500 000 francs)pour les personnes morales. La responsabilité pénale des personnes morales peut être mise en jeu à cette occasion).
 Ainsi, les règles relatives aux ventes d'immeubles sont modifiées afin de renforcer l'information et la protection des acquéreurs. Les états mentionnant la présence d'amiante, du plomb (1) et des termites (1) deviennent obligatoires. (1) (immeubles situés dans un département ayant pris un arrêté, voir document graphique joint sur les zones à risque plomb et termites).
Par ailleurs, pour éviter les abondants contentieux liés au fonctionnement des copropriétés, diverses dispositions sont prises : nouvelles règles de majorité et un assouplissement du mécanisme de scission volontaire.

Dans un souci de transparence, la loi S.R.U. a créé une nouvelle obligation qui s'applique à tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002. Celui-ci doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (L. n°65-557, 10 juillet 1965, article 10 mod, par L.SRU, article 76).

Les collaborateurs du Cabinet BLOY sont formés aux diagnostics des états parasitaires, du saturnisme (appareils d'analyse par fluorescence X indispensables) et de présence d'amiante.
Ces diagnostics sont réalisés en même temps que les relevés pour établir les plans et les attestations de superficies privatives (Loi Carrez).

Gestionnaires-Bailleurs de biens immobiliers: Un dossier technique doit être annexé au contrat de location

Attention ! Constat des risques d’exposition au plomb obligatoire depuis le 12 Août 2008.


La prise en compte de préoccupations liés à la santé des occupants conduit à la création progressive d’obligation de réalisation d’état ou de diagnostics lors de la location de biens immobiliers.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur doit être annexé au contrat de location lors de la signature ou de son renouvellement.

Ce dossier comprend :
- Depuis le 1er juillet 2007, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour toutes les locations de biens immobiliers à usage d’habitation.
- Depuis le 12 Août 2008, le Constat de Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, même s’il s’agit d’une partie seulement à usage d’habitation. Le CREP doit être également réalisé pour les parties communes des immeubles à usage d’habitation.
- Depuis le 1er juin 2006, un Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) est exigé pout toutes locations de biens immobiliers (logements ou autres activités…).

Concernant l’ERNT, il est important de déterminer si la parcelle est à l’intérieur ou à l’extérieur d’une zone couverte par un Plan de Prévention des Risques Technologiques ou par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles ou dans une zone de sismicité, (L’état schématique fourni habituellement par le Préfet est insuffisant).

Les professionnels établissant les diagnostics sur les termites, le plomb, l’amiante, le gaz, l’électricité et les performances énergétiques doivent être certifiés par un organisme accrédité. La souscription à une assurance est obligatoire. Si un professionnel ne satisfait pas à ces conditions ou si un vendeur fait appel à une personne non qualifiée, des amendes sont prévues.

Adhérent au groupe VISAGE de l’Union des Géomètres-Experts, le Cabinet Bloy détient la marque de certification collective en expertise technique délivrée par le Comité qualité mis en place par l’O.G.E.

Consultez vos diagnostics réalisés par le Cabinet sur ce site!