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DIAGNOSTICS TECHNIQUES :
VERS UN REGROUPEMENT DES OBLIGATIONS EXISTANTES POUR LE VENDEUR DANS UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE PORTANT SUR LE LOGEMENT La prise en compte de préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d'obligations de réalisation d'états ou de diagnostics techniques lors de la vente de biens immobiliers à usage d'habitation. Il en est ainsi de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, de l'état des risques d'accessibilité au plomb dans les peintures, de l'état parasitaire relatif à la présence de termites. Plus récemment, la loi du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie a créé l'obligation, lors de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, d'annexer à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente un état de l'installation intérieure de gaz naturel. Il apparaît nécessaire de rendre plus lisibles les formalités et diagnostics obligatoires en matière immobilière. Lors de la vente d'un bien immobilier à un acquéreur non professionnel, il est envisagé de regrouper dans un document unique qui constituera le diagnostic technique, l'ensemble des états que doit fournir le vendeur. A l'occasion, les obligations et les procédures, et en particulier les durées de validité des différents états, seront améliorées et harmonisées. Les critères de compétence, de garanties et d'indépendance que doivent respecter les professionnels du diagnostic seront également adoptés. Le diagnostic technique pourra être communiqué systématiquement à l'acquéreur dès la promesse de vente. Le nouveau dispositif, qui a fait l'objet d'une concertation avec l'ensemble des professionnels de l'immobilier, sera inclus dans le projet de loi intitulé "Habitat pour tous" actuellement en cours d'élaboration. Ainsi, L'information des acquéreurs sera améliorée, et le dispositif sera plus lisible et plus simple, non seulement pour les acquéreurs non professionnels, mais aussi pour les vendeurs et les intermédiaires.
LOGEMENTS ANCIENS
Vers une expertise technique préalable à la vente
Dans un souci toujours plus grand d'améliorer la protection de la population contre les risques sanitaires, liés à la sécurité ou à la protection de l'environnement, de nombreuses obligations d'information pèsent aujourd'hui sur le vendeur d'un bien immobilier. Issues de sources législatives et réglementaires dispersées, ces obligations n'atteignent que partiellement le véritable objectif de bonne information du particulier sur la qualité du bien qu'il envisage d'acquérir. Une réflexion est actuellement menée, elle va se traduire dans les prochains mois par la mise en place d'un diagnostic unique qui pourrait à terme évoluer vers la prescription d'une véritable expertise technique préalable à la vente des logements anciens.
La situation actuelle : une multiplicité d'états et diagnostics
L'information de l'acquéreur est aujourd'hui concrétisée par l'obligation faite au vendeur de délivrer divers états et diagnostics : pour l'amiante et le plomb dans les peintures, la lutte contre les termites, la superficie du bien vendu (Loi Carrez). Des textes législatifs récents instaurent (sous réserve de la publication des décrets d'application) de nouvelles obligations préalables à toute transaction : D'autres textes sont susceptibles de voir le jour assez rapidement ; dans la droite ligne de l'objectif de diminution progressive de la teneur en plomb dans l'eau, le projet de loi sur la santé publique (Loi Mattei) prévoit d'ores et déjà l'établissement d'un diagnostic sur la teneur en plomb dans l'eau à annexer à toute transaction d'un bien à usage d'habitation. Il est par ailleurs souvent difficile de se retrouver dans les méandres de ces réglementations : les délais de validité des divers certificats, états ou autres diagnostics ne sont pas identiques, certains d'entre eux doivent être fournis dès la promesse de vente, les autres à la signature de l'acte authentique ; selon la date de la construction, tel diagnostic sera obligatoire et pas un autre. La situation du bien à vendre dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété est encore plus complexe, certains dispositifs, comme la recherche d'amiante font obligation (dès la constitution du dossier technique amiante par le syndic, obligatoire dès 2005) de fournir un état relatif à la situation des parties communes alors que d'autres ne concernent que les parties privatives. La diversité des réglementations et des obligations qui en découlent forment un écheveau peu adapté à la sécurité des transactions.
Vers un diagnostic unique
Conscient de ce problème, le Ministre de l'Equipement, du Logement et des Transports, a dans une réponse à une question posée par un député, confirmé qu'il était envisagé de regrouper dans un document unique, qui constituera le diagnostic technique, l'ensemble des états que doit fournir le vendeur. A cette occasion les obligations et les procédures, notamment les durées de validité des différents états devraient être améliorées et harmonisées ; le diagnostic technique pourrait être systématiquement exigé lors de la promesse de vente pour une meilleure information de l'acquéreur. Ce projet devrait recevoir une réponse législative dans le cadre du projet de loi "Habitat pour tous" au cours de la présente session parlementaire.
Réflexions sur la mise en œuvre d'une véritable expertise technique préalable
Le diagnostic technique unique, bien qu'apportant une véritable amélioration, est encore loin de l'expertise technique préalable déjà en vigueur dans un certain nombre de pays étrangers. Outre le nécessaire respect des obligations nées des dispositions législatives ou réglementaires, l'expertise technique préalable permet de connaître l'état des principaux éléments d'équipements, comme l'installation de chauffage, les canalisations, et du bâti : gros œuvre, toiture,… Orientée vers une logique d'information et non plus uniquement de respect de normes, elle incite à une meilleure adéquation du prix de vente avec la qualité du bien vendu, et permet à l'acquéreur de prévoir dans son plan de financement le coût des éventuels travaux à programmer. L'intérêt d'une telle expertise préalable à toute transaction d'un bien immobilier deviendra vite évident dans la mesure où le gouvernement souhaite étendre l'accession à la propriété et notamment l'accession à la propriété sociale au bénéfice du plus grand nombre. Le diagnostic technique devra être établi par une personne physique ou morale satisfaisant à des critères de compétence déterminés par décret en Conseil d'Etat. Le Cabinet vous informe qu'il vient d'obtenir la marque de certification collective en expertise technique délivrée par le Comité qualité mis en place par l'Ordre des Géomètres-Experts.  P. BLOY |