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DROIT DE CONSTRUIRE ET COPROPRIETE
D’après Daniel SIZAIRE ; avocat et professeur honoraire, la copropriété n’est pas un cadre juridique pour la construction. Il faut distinguer les travaux du copropriétaire de ceux du syndicat : - Le syndicat peut engager des travaux de construction, par exemple pour la création d’un parking couvert à usage collectif, ou pour reconstruire après une destruction par attentat, comme cela s’est vu en Corse. - Le syndicat ne peut pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. - Lorsque le copropriétaire engage des travaux, cela affecte très souvent les parties communes, même par exemple lorsqu’on remplace de la moquette par du parquet, en raison du bruit. Le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes, car la construction équivaut à une aliénation. Le droit de surélévation peut être privatif, il peut être réservé au profit d’un seul copropriétaire. On peut établir une convention précisant les lots à construire. Cette convention est valable pendant six ans. Le droit de construire peut aussi être accessoire aux parties privatives car l’article 3 de la loi précise dans le silence ou la contraction des titres. On peut donc mettre dans un lot un droit de construire. Il faut que la fixation des tantièmes de copropriété en tienne compte. Les travaux ont aussi une incidence sur le droit de l’urbanisme. Le contentieux relève des juridictions administratives. En cas de changement de destination de certains lots, ou en cas de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut demander un permis de construire. Requièrent un permis de construire la transformation d’un grenier en local d’activité ou la création d’une mezzanine, car cela a des incidences sur le COS et que cela réduit les droits de construire de la copropriété. Il faut donc une autorisation de l’assemblée prise à la majorité de l’article 26. Si les travaux sont engagés par le syndicat, la demande et présentée par le syndic. Si les travaux sont engagés par un copropriétaire, se pose le problème de l’utilisation de la constructibilité résiduelle. Le Conseil d’Etat a indiqué qu’il fallait vérifier que le propriétaire dispose bien d’une autorisation de l’assemblée générale. La constructibilité résiduelle doit être répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété. |