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LOI S.R.U.,
METHODE DE CALCUL LES QUOTES–PART DES PARTIES COMMUNES ET LA REPARTITION DES CHARGES Nota : En application de l'article 76 de la loi SRU du 13 décembre 2000, tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Voici les principes de calculs à retenir A - QUOTE-PART DES PARTIES COMMUNES, CHARGES GENERALES et CHARGES BATIMENTS
Rappel de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 : "Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égards à leur utilisation. Rappel de l'article 10, 2° alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 : Les copropriétaires "sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5." Suivant les prescriptions de ces deux articles les tantièmes de copropriété et les charges générales sont données par une même répartition dénommée pour chaque lot : "quote-part des parties communes générales"; en cas de pluralité de bâtiment, les charges de conservation et d'entretien de chaque bâtiment qui répondent au même critère de valeur relative sont données dans une répartition propre dénommée pour chaque lot : "quote-part des parties communes spéciales ou particulières au bâtiment X" Les valeurs relatives sont déterminées par application aux différentes superficies (privatives au sens de la loi Carrez et autres superficies, dites annexes) composant chaque lot, de coefficients de pondération en fonction : A noter qu'un coefficient peut s'appliquer à une partie de lot seulement; un même lot peut donc disposer de plusieurs coefficients de nature différents s'appliquant par exemple au balcon, à la terrasse, au logement, au jardin, aux parties mansardées… B - REPARTITION DES CHARGES PARTICULIERES
Rappel de l'article 10, 1° alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot." 1° - Charges d'ascenseur La base du calcul sera la superficie utile du lot, censée représenter les possibilités d'occupation du local. Un coefficient d'étage est appliqué pour chaque lot éventuellement doublé d'un coefficient d'usage dépendant de la nature du lot. 2° - Charges d'escaliers Les escaliers sont considérés comme des parties intégrantes des bâtiments, et en tant que telles, ils ne font pas l'objet d'une répartition spécifique de charge, s'il n'existe d'un escalier par bâtiment. 3° - Charges d'entretien des éléments et parties communes particulières aux parkings, box et garages Ces charges sont réparties en fonction du nombre de place de stationnement 4° - Charges de chauffage 1°) Textes de référence Les charges de chauffage central, en tant que service collectif fourni par un élément d'équipement commun, sont régies par l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; amendé par les prescriptions des articles R.131-2 à R.131-7 du code de la construction et de l'habitation modifiés par le décret n° 91-999 du 30 septembre 1991 et complété par l'arrêté ministériel du même jour. 2°) Définition Les charges de chauffage central se répartissent en deux catégories : a) Les frais de combustible ou d'énergie dont la répartition doit se faire suivant les prescriptions de l'ensemble des textes cités au 1°) ci-dessus. b) Tous les autres frais qui comprennent : Cette liste n'étant qu'énonciative et non limitative La répartition de ces frais autres que combustible et énergie obéit intégralement aux seules prescriptions de l'article 10, alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 (critère d'utilité). 3°) Répartition I) - Dans tous les immeubles où la pose de compteurs individuels de chaleur n'est pas prévue ou rendue obligatoire par l'application des textes cités au 1°) ci-dessus, la totalité des frais combustibles et autres sera répartie au prorata des volumes chauffés et suivant les critères d'utilité de l'article 10 de la loi de 1965. II) - Dans les immeubles où les locaux chauffés sont pourvus (volontairement ou par obligation légale) de dispositifs de comptage individuel de chaleur, il y a lieu de distinguer : 1) Les dépenses de combustible ou d'énergie. a) Les frais individuels qui sont répartis en fonction des indications fournies par les appareils de mesure de chaleur. b) Les frais communs dont le montant représente 50% au maximum des dépenses de combustible. L'assemblée générale des copropriétaires ayant la possibilité de décider à la majorité relative des présents ou représentés, la part de ces frais communs : Nota : La première assemblée générale des copropriétaires doit prévoir dans son ordre du jour la fixation de ce pourcentage. 2) Les autres dépenses définies ci-avant La part de dépenses de combustible classée en frais communs par l'assemblée des copropriétaires ainsi que toutes les autres dépenses seront réparties au prorata des volumes chauffés et suivant les critères d'utilités de l'article 10 de la loi de 1965. 5° - Charges pour les autres services ou éléments d'équipement commun Pour chaque service ou élément d'équipement commun à certains lots, une grille de charge est mise en place en fonction des tantièmes généraux des lots concernés par chaque équipement. |