Les modifications à apporter aux règlements peuvent être approuvées à la seule majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).

La décision d’adaptation s’impose à tous les copropriétaires dès qu’elle a été votée. Les modifications du règlement qui résultent de cette adoption, ne sont opposables aux ayants causes à titre particulier et aux acquéreurs de lot qu’à dater de la publication au fichier immobilier. Cette publication s’effectue au droit fixe de 76,22 Euros.

Rappelons qu’auparavant, l’assemblée générale ne pouvait décider des amendements aux règlements qu’à la double majorité prévue à l’article 26 de la loi.

L’ordre du jour notifié aux copropriétaires devra comporter le projet de modifications du règlement de copropriété selon les modalités prévues à l’article 11-6 du décret du 17 mars 1967, le syndic étant ensuite chargé de faire procéder à la publicité foncière desdits documents votés en assemblée. Il serait vivement souhaitable que les projets d’adaptation soient notifiés le plus rapidement possible afin de purger rapidement le délai de contestation (deux mois pour les absents ou opposants).

Le Cabinet Bloy propose d’effectuer la mise en conformité des règlements de copropriété en transposant dans le texte les dispositions impératives de la loi en remplacement de toutes les dispositions contraires ; à savoir tout ce qui concerne l’organisation obligatoire de la copropriété : assemblées générales, règles de majorité, pouvoirs du syndicat et mission du syndic, reddition des comptes, la définition des droits et devoirs de chaque copropriétaire relativement à la jouissance de son lot et de ses obligations spécifiques à l’égard de la collectivité dont il est membre. Ces adaptations ou refonte du texte des règlements pourront s’accompagner de la mise en conformité des états descriptifs de division, des clauses relatives à la répartition des tantièmes de charges ou des parties communes, de modificatifs aux états descriptifs de division en régularisation des annexions sauvages des parties communes avec l’adaptation consécutive de la répartition des charges.

La jurisprudence a proclamé la nullité d’un certain nombre de clauses qui se retrouvent encore dans de nombreux règlements, parce que contraires à la destination de l’immeuble au sens de l’article 8, alinéa 2 de la loi : clauses de solidarité et de non-concurrence, interdiction de diviser un lot, autorisation d’exécuter des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’aval du syndicat, clauses d’agrément ou de préférence en cas de vente d’un lot, etc...

Bien entendu, on doit procéder à ces démarches d’exclusion de clauses abusives avec énormément de précaution pour ne point porter atteinte aux droits préexistants des copropriétaires.

Concernant l’adaptation de la répartition des charges, si les quotes-parts des parties communes représentatives du droit de propriété, librement déterminées, demeurent intangibles, il en va différemment lorsque les répartitions des dépenses d’entretien de conservation et d’administration de l’immeuble ou de services et d’équipements, ne s’effectuent pas en fonction des critères de valeur relative ou d’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot (articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965). A priori, les règlements antérieurs à 1965 qui ne respectent pas ces critères, pourront faire l’objet d’une révision des charges dans le cadre de l’article 49 de la loi.

En pratique que propose le cabinet BLOY ?

La révision des règlements conformément à l’article 49 est l’occasion de réaliser un audit juridique du règlement de copropriété, permettant de relever les divergences existant entre les clauses du règlement et la loi préalablement à l’adaptation éventuelle de son règlement

Le préalable consiste à recueillir les pièces codifiant la copropriété, objet de l’adaptation. Il s’agit de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété initiaux, ainsi que de leurs modificatifs éventuels, mais aussi des procès verbaux significatifs des assemblées générales avec, le cas échéant, des grilles complémentaires de répartition des charges et les plans s’ils existent. Afin de connaître précisément les éléments opposables aux tiers et aux ayants causes, il faut vérifier les publications au fichier immobilier et pour cela se procurer la fiche générale d’immeuble auprès de la conservation des hypothèques. Pour la vérification de l’assiette foncière, une mise à jour éventuelle de notre base de données sera faite par une demande au service du cadastre d’un extrait de matrice et un extrait de plan.
Puis, après avoir analysé et contrôlé l’ensemble de ces documents, le cabinet BLOY prendra contact avec le syndic ou le conseil syndical afin de visiter l’immeuble. Son attention se portera particulièrement sur la désignation générale de l’ensemble immobilier, la vérification de la conformité des lieux par rapport aux pièces écrites et graphiques, et l’identification des locaux avec leur affectation afin de déceler des incohérences ou accaparations éventuelles des parties communes. Durant cette visite, il sera également procédé à l’énumération exhaustive des parties communes et des biens d’équipement commun (cour, jardin, ascenseur, escalier, locaux communs, chauffages, réseaux etc…).

Le cabinet BLOY procède à une analyse de cohérence entre son constat et les documents recueillis, puis rédige un rapport d’audit comportant le rappel de la mission et des textes législatifs applicables, l’énumération des documents consultés, la situation juridique de l’immeuble et enfin la liste des constatations et anomalies.

Uniquement pour les règlements de copropriété établis avant 1965, en sus de l’inventaire des articles à modifier en fonction des évolutions législatives intervenues depuis son établissement, il sera procédé, en fonction des éléments communiqués, à l’appréciation de la répartition des charges générales et des répartitions des charges des parties communes spéciales. En cas de non respect des critères tels qu’énumérés à l’article 10 renvoyant à l’article 5 de la loi (consistance, superficie, situation des lots sans égard à leur utilisation) le cabinet BLOY proposera de mettre en place des répartitions de charges conformes à la loi du 10 juillet 1965.

Si cela s’avère nécessaire, il sera préconisé diverses missions qui peuvent consister en la mise en conformité de l’état descriptif de division avec le décret de 1955, portant réforme de la publicité foncière, et avec la situation actuelle des lieux, la modification des clauses du règlement de copropriété afin de prendre en compte les évolutions jurisprudentielles, le relevé de l’immeuble en tout ou partie pour établir de nouveaux plans de copropriété.

Le cabinet BLOY mettra en œuvre l’adaptation du règlement de copropriété au vu des conclusions du rapport d’audit.

L’adaptation corrigera les anomalies législatives relevées dans le rapport d’audit et intégrera éventuellement les préconisations après accord du conseil syndical ou du syndic. A l’issue, un projet de modificatif ou de refonte sera soumis au vote de l’assemblée générale.

Les préconisations ne relevant pas de l’article 49 de la loi seront approuvées au cas par cas suivant les règles de majorité de droit commun. Après l’approbation par l’assemblée générale, il convient de purger le recours des tiers qui court pendant deux mois après envoi du procès verbal d’assemblée générale en recommandée avec accusé de réception aux défaillants et opposants, puis de faire procéder par le notaire à la publication hypothécaire au droit fixe. En cas de recours, il convient de surseoir à la publication en attendant un jugement définitif.

Il est fortement recommandé de rédiger un règlement complet tenant compte des modifications apportées, aussi en cas de règlement très ancien, avec de nombreux articles à revoir, et des clauses désuètes ou obsolètes, il sera proposé pour une meilleure lisibilité du texte, une refonte complète du règlement.